Принесет ли продажа вашего дома налоговый шок?
Для многих людей их дома являются их самым большим достоянием; те, которые они могут планировать продать когда-нибудь, чтобы переехать в другую часть страны, переехать в более крупный дом или помочь финансировать выход на пенсию.
Если вы не продали дом в течение последних нескольких лет, вы можете не осознавать, что изменения в налоговом кодексе могут повлиять на то, сколько вы получите после продажи. Узнайте, как новейшее налоговое законодательство повлияет на вас, если вы решите переехать.
Старые правила
В прошлом продавцы могли отложить налоги на прирост капитала на всю прошлую прибыль, независимо от ее размера, при условии, что они выполняли следующие два требования:
- Купили дом на замену, который стоит больше суммы, полученной за проданный дом.
- Куплен на замену в течение двух лет до или двух лет после даты продажи.
Например, предположим, что вы налога на прирост капитала с прибыли в 100 000 долларов.Более того, вы могли бы продолжать этот процесс каждый год, потенциально создавая неограниченное количество отложенных налоговых доходов.Затем, когда вы умерли, прибыль могла быть сведена на нет из -за увеличения базового положения для ваших бенефициаров.
Кроме того, продавец, достигший 55-летнего возраста, может навсегда исключить из прибыли до 125 000 долларов, не покупая еще один дом.
Новый Регламент
5 августа 1997 г. вступил в силу Закон о налоговых льготах 1997 г.Закон покончил с постоянной неограниченной отсрочкой получения прибыли и заменил ее ограниченными исключениями.
Плательщики единого налога теперь могут исключить до 250 000 долларов прибыли от продажи своего дома.Супружеские пары, которые подают документы совместно, могут исключить 500 000 долларов из своего налогооблагаемого дохода.Возраст не имеет значения, и вам не нужно покупать новый дом.После того, как вы воспользуетесь исключением, вы сможете купить дом дешевле или даже арендовать его.Более того, IRS позволит вам использовать исключение каждый раз, когда вы продаете свое основное место жительства.
Есть два правила:
- Вы должны владеть домом и использовать его в качестве основного места жительства не менее двух из предыдущих пяти лет.
- Вы не могли использовать исключение в течение предыдущих двух лет.
Например, предположим, что супружеская пара купила свой дом восемь лет назад за 200 000 долларов и все это время жила в нем. Теперь они готовы продать за 450 000 долларов и переехать в более крупный дом, который стоит 400 000 долларов в менее дорогой части страны, чтобы разместить их растущую семью. Из-за исключения им не придется платить налог на прирост капитала с прибыли в размере 250 000 долларов.
Давайте заглянем на 20 лет в будущее, когда наша пара захочет уйти на пенсию и переехать в квартиру. Они продают свой большой дом за 1 миллион долларов и покупают квартиру за 750 000 долларов. При продаже дома они получат прирост капитала в размере 600 000 долларов (1 миллион — 400 000 долларов). Однако им придется заплатить налог только на 100 000 долларов прибыли из-за исключения 500 000 долларов.
Особые соображения
Требуемые два года владения и использования в течение пятилетнего периода, заканчивающегося на дату продажи, не обязательно должны быть непрерывными.Следовательно, если вы сдавали свой дом в аренду в течение первого, третьего и пятого года владения, но прожили в нем второй и четвертый годы, вы все равно можете воспользоваться исключением.
Кроме того, есть исключения из правила двухлетнего проживания.К ним относятся инвалидность, осуждение и развод.
Если исключение сводит на нет всю вашу прибыль, вам не нужно сообщать о продаже в своей налоговой декларации.В противном случае, вы должны подать сделку по расписанию D.В любом случае обязательно храните все записи не менее трех лет.
Не думайте, что вы можете использовать это исключение только в том случае, если у вас есть традиционный дом на одну семью. Закон распространяется на любое жилище, которое вы считаете своим основным местом жительства, например:
- Плавучий дом
- Кондо или таунхаус
- Кооперативная квартира
- Передвижной дом
Как снизить налог
Хотя уход от налога на прибыль в размере 250 000 долларов (500 000 долларов для совместных налоговых декларантов) является значительным, этого может быть недостаточно, чтобы полностью компенсировать прибыль некоторых продавцов. Есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы увеличить свою базовую стоимость и снизить налоговые обязательства.
Вернитесь к своим записям, чтобы узнать, были ли у вас другие разрешенные расходы, в том числе:
- Плата за расчет или закрытие при покупке дома
- Налоги на недвижимость, которые продавец должен, но которые вы заплатили, но не получили возмещения
- Улучшение дома, например, новая крыша или пристройка комнаты