Диверсификация с помощью недвижимости и инфраструктуры

Недвижимость, несомненно, является важным элементом распределения активов и должна составлять компонент любого институционального или личного инвестиционного портфеля.Также все большее значение приобретает инфраструктура, которая имеет аналогичные преимущества с недвижимостью.В этой статье, основанной на исследовании Университета Регенсбурга в Германии, будут рассмотрены некоторые из основных вопросов распределения активов в этом контексте.

И недвижимость, и инфраструктура представляют собой привлекательные инвестиции для инвесторов, не склонных к риску, особенно во время медвежьих рынков. Между ними есть сходства и различия, и вы можете создать действительно оптимальный портфель, полностью используя их.

Диверсификация за счет недвижимости и инфраструктуры

Преимущества диверсификации прямых и косвенных инвестиций в недвижимость хорошо известны, и роль диверсификации в институциональных портфелях была тщательно исследована. Корреляции, отличные от корреляций акций и облигаций, чрезвычайно помогают избежать волатильности портфеля.

В США существует огромная потребность во многих отношениях инвестировать и улучшать инфраструктуру, поэтому у рынка есть большой потенциал. Практически все инвесторы должны воспользоваться этим потенциалом для более эффективной диверсификации, чем когда-либо, в чрезвычайно многообещающем секторе.

В прошлом инфраструктуре уделялось относительно меньше внимания, наряду с другими альтернативными активами, такими как сырьевые товары и частный капитал. Произошел отход от традиционных портфелей старой школы, включающих акции, облигации, наличные деньги и недвижимость.

В частности, это может повлиять на отчисление в недвижимость, если альтернативные инвестиции значительно диверсифицируют доходы от обычных инвестиций. Фактически, инфраструктура стала центром внимания и нашла свое отражение в институциональных портфелях и, в меньшей степени, в частных.

Что делает инфраструктуру такой привлекательной, так это то, что она кажется очень похожей на прямую недвижимость с точки зрения больших размеров лотов и неликвидности, но также предлагает общую стабильность и стабильные денежные потоки.Исследования инфраструктуры отстают от исследований недвижимости, и Тобиас Декан и Конрад Финкенцеллер из Регенсберга попытались восполнить этот пробел.

Оптимизация портфеля с недвижимостью и инфраструктурой

Этот исследовательский проект и более ранние работы в этой области демонстрируют, что прямая инфраструктура является важным элементом диверсификации портфеля  и что фирмы, как правило, перераспределяют ресурсы на недвижимость, если они также не инвестируют в инфраструктуру. Это важный вывод, учитывая, что инфраструктура действительно полезна для инвесторов, не склонных к риску, особенно во время спада на фондовом рынке.

Существует значительный разброс рекомендуемых относительных сумм, которые следует инвестировать в эти два класса активов. Диапазон варьируется от нуля до 70% (в основном в недвижимость), в зависимости от временных рамок, состояния рынков и методы, используемые для получения оптимума.

Максимальная общая сумма, обычно рекомендуемая для распределения недвижимости и инфраструктуры, составляет около 25%, что значительно превышает фактические институциональные ассигнования. Важно отметить, что эффективное распределение на практике зависит от множества факторов и параметров, и ни один конкретный набор не может быть стабильно лучше.

Сочетание недвижимости и инфраструктуры также вызывает споры, но одно исследование Terhaar et al.(2003), например, предполагает равномерный раскол. Некоторые эксперты считают, что для каждого достаточно около 5%. В кризисные периоды он может быть в три, а то и в четыре раза выше.

Еще один важный вывод заключается в том, что недвижимость и инфраструктура могут быть более полезными с точки зрения диверсификации, чем с точки зрения реальной прибыли. Учитывая споры об эффективном распределении активов и нестабильность на рынках недвижимости, это серьезная проблема. Последнее подчеркивает преимущества использования не только недвижимости, но и инфраструктуры.

Также важным является открытие того, что целевая норма доходности влияет на соответствующий уровень недвижимости. Инвесторы с более высокими целевыми показателями доходности портфеля (которые хотят больше зарабатывать, но с большим риском) могут пожелать меньше тратить на недвижимость и инфраструктуру. Это во многом зависит от состояния этих рынков по отношению к фондовым рынкам с точки зрения того, находится ли последний в восходящей или нисходящей фазе.

Точное распределение недвижимости и инфраструктуры зависит от различных параметров. Помимо ожидаемой нормы доходности портфеля, упомянутой выше, существует также вопрос о том, как определяется риск. Другие важные факторы включают отношение к инфраструктуре в целом и то, как это соотносится с другими альтернативными инвестициями. На практике эти решения о распределении являются сложными, и поэтому для разных инвесторов возможны более высокие или более низкие оптимумы в разное время.

Выводы

Если есть что-то, что остается главным приоритетом для всех инвесторов, так это наличие хорошо диверсифицированного портфеля. Альтернативы этому просто нет, но на рынке есть большой неиспользованный потенциал. Инвестиции в недвижимость, а также инфраструктура могут сыграть жизненно важную роль в оптимизации портфелей. В основном это относится к учреждениям, но также и к частным инвесторам. Частные инвесторы, как правило, могут получить выгоду от большей диверсификации.