Продайте арендуемую недвижимость с прибылью

В отличие от акций, инвестиционная недвижимость не может быть выгружена за несколько секунд одним щелчком мыши. Время между решением о продаже и фактической датой продажи часто измеряется неделями или месяцами. Продажа собственного дома может быть пугающим процессом, если вы не знаете, с чего начать, но продажа инвестиционной собственности требует еще больше работы.

Размер капитала и вопросы налогообложения, связанные с реализацией этого капитала, являются сложными при работе с инвестиционной недвижимостью. Однако это не невозможно сделать самостоятельно. В этой статье мы рассмотрим процесс продажи инвестиционной собственности и сосредоточимся на том, как ограничить налоги на прибыль.

Зачем продавать?

Причины продажи арендуемой недвижимости различны. Арендодатели, которые лично управляют своей недвижимостью, могут переехать и захотеть инвестировать во что-то рядом со своим новым домом. Или домовладелец может захотеть заработать на повышении стоимости арендуемой собственности, а не накапливать деньги за счет аренды. Это может быть даже случай, когда недвижимость теряет деньги из-за вакансии или недостаточной арендной платы для покрытия расходов. Независимо от причины, инвесторам в недвижимость, желающим продать, придется иметь дело с налогами.

Приходит налоговый

В налог на прирост капитала на аренду продажи недвижимости намного круче по сравнению с прямой продажи личного пользования имущества. Базовый прирост капитала, который вы должны уплатить за счет прибыли от продажи, увеличивается на любую амортизацию, которую вы потребовали в отношении собственности. Это означает, что если собственность потеряла деньги, и вы использовали эту потерю в счет налоговых платежей в предыдущие годы, у вас будет больший налоговый счет, когда продажа состоится.

Пример — налог на прирост капитала и амортизация

Допустим, у вас есть арендуемая недвижимость, которую вы купили за 150 000 долларов, а она продается за 200 000 долларов. Обычно это означает, что вы платите прирост капитала на 50 000 долларов. Если вы вычли 20 000 долларов амортизации за время владения недвижимостью, вы должны получить разницу между продажной ценой и покупной ценой за вычетом амортизации: 200 000 долларов — (150 000–20 000 долларов). Вместо прироста капитала на 50 000 долларов вы теперь должны на прирост капитала на 70 000 долларов. Примечание. Это не должно мешать вам заявлять о амортизационных убытках. Практически всегда лучше реализовать налоговые льготы раньше, чем позже.

Переворачиваться

Кодекс Раздел Internal Revenue 1031 позволяет дольщики,чтобы избежать налогов на их доходы от повторного инвестирования их в как-вид собственности.С помощью юриста или налогового консультанта вы можете организовать продажу так, чтобы выручка поступала на счет условного депонирования, пока вы не будете готовы использовать их для покупки новой собственности.Срок для выбора новой собственности составляет 45 дней, а для завершения сделки — шесть месяцев.  Если вы намереваетесь сделать пролонгацию, вам следует начать поиск новой собственности, прежде чем продавать старую.

Обмен 1031 отлично работает, если вы собираетесь реинвестировать в другую собственность.  Если вы просто хотите отказаться от прямого участия, вы можете нанять профессионального управляющего недвижимостью для вашего текущего места или продать его и купить недвижимость, управляемую профессионалами. Однако, если ваша цель состоит исключительно в привлечении капитала, вам просто нужно съесть налог на прирост капитала.

Включение в качестве щита

Регистрация становится все более популярной среди инвесторов в недвижимость. Инкорпорируясь, инвесторы могут уменьшить свою ответственность, заставляя корпорацию действовать как щит между вами и возможностью того, что арендатор может подать на вас в суд. Когда вы регистрируетесь, ваш дом и личные финансы не могут быть востребованы в суде или судебном разбирательстве. У корпораций также есть различные налоговые правила, которые весьма благоприятны, особенно в отношении прироста капитала от продажи собственности.

Для определенного типа инвестора в недвижимость регистрация имеет смысл. Если вы нанимаете людей для поиска и управления широким спектром приносящей доход собственности и получаете на этом значительную прибыль, регистрация уменьшит ваш налоговый счет, и тогда вы увидите прибыль через структуру акций вашей корпорации. Для большинства инвесторов в недвижимость есть более эффективные способы получить выгоду от регистрации, не усложняя процесс получения дохода.

Регистрация может создать барьер между вами и доходами от вашей собственности, так что, если вы каким-либо образом зависите от этого дохода, вы не сможете получить к нему доступ так легко, как хотели бы — особенно с большой прибылью, такой как прибыль от продажи. недвижимость. Его сравнительно легко зарегистрировать, требуя лишь некоторых профессиональных советов и документов, но вывести вашу собственность из корпорации (например, продать ее и вывести на пенсию) сложнее, потому что вы идете по линии умышленного уклонения от уплаты налогов / мошенничества, если только вы продаете корпорацию вместо собственности, из которой она состоит. Это, конечно, намного сложнее, чем продать дом.

Напротив, если вы лично управляете двумя или тремя объектами недвижимости и имеете даже еще одно или два, которыми управляют профессионально, вы можете не получить выгоду от регистрации. Если доход от вашей аренды не превышает ваши расходы по каждой собственности с большой разницей, вам лучше оставить их как есть и использовать амортизацию и списание там, где вы можете или превратить свои владения недвижимостью в малый бизнес.

Помимо компанию с ограниченной ответственностью для каждой собственности, которой они владеют. Хотя это не обязательно снижает налоги, но защищает ваши финансы, а также каждое имущество от любых судебных разбирательств, которые могут быть поданы против одного из ваших объектов.

Суть

Продажа арендуемой собственности может быть сложной задачей, и еще сложнее, если вы надеетесь избежать большого налогового счета на выручку.Если вы продаете, чтобы инвестировать в другую недвижимость, вы можете просто сделать пролонгацию 1031 и отложить налоговый счет.  Если вы продаете, потому что вам нужен капитал, вам придется заплатить некоторые налоги.

Наилучший сценарий, как и в случае с акциями, — это отложить продажу инвестиционной собственности, особенно аренды, которая окупается или лучше, если вы не компенсируете кредиты или убытки, чтобы частично погасить налог на прирост капитала. Таким образом, у вас будет шанс снизить общий налоговый счет и получить больше доходов.