7 шагов к выгодной сделке с коммерческой недвижимостью

Спросите любого профессионала в сфере недвижимости о преимуществах инвестирования в коммерческую недвижимость, и вы, скорее всего, начнете монолог о том, что такая недвижимость лучше, чем жилая недвижимость. Владельцы коммерческой недвижимости любят дополнительный денежный поток, выгодную экономию на масштабе, относительно открытое игровое поле, обширный рынок для хороших, доступных по цене управляющих недвижимостью и возможность потенциально большей отдачи от коммерческой недвижимости.

Но как вы оцениваете лучшие свойства? И что отличает отличные предложения от бесполезных?

1. Узнайте, что знают инсайдеры

Чтобы стать игроком в сфере коммерческой недвижимости, научитесь мыслить как профессионал. Например, знайте, что Кредиторы коммерческой недвижимости хотели бы получить минимум 30%, прежде чем они дадут зеленый свет ссуде.

2. Составьте план действий

Настройка параметров — один из важнейших приоритетов в сделке с коммерческой недвижимостью. Например, спросите себя, сколько вы можете позволить себе заплатить, а затем сделайте покупки по ипотеке, чтобы понять, сколько вы заплатите в течение срока действия ипотеки. Использование таких инструментов, как ипотечные калькуляторы, может помочь вам составить точную оценку общей стоимости вашего дома.

Другие ключевые вопросы, которые стоит задать себе, включают: сколько вы рассчитываете заработать на сделке? Кто ключевые игроки? Сколько арендаторов уже на борту и платят арендную плату? Сколько арендуемой площади вам нужно заполнить?

3. Научитесь распознавать выгодную сделку.

Лучшие профессионалы в сфере недвижимости узнают многое, когда видят ее. В чем их секрет? Во-первых, у них есть стратегия выхода: лучшие предложения — это те, от которых, как вы знаете, можно уйти. Полезно иметь зоркий взгляд землевладельца — всегда искать повреждения, требующие ремонта, знать, как оценивать риски, и обязательно отключать калькулятор, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует вашим финансовым целям.

4. Ознакомьтесь с ключевыми показателями коммерческой недвижимости.

Общие ключевые показатели, которые следует использовать при оценке недвижимости, включают:

• Чистая операционная прибыль (NOI): NOI коммерческой недвижимости рассчитывается путем оценки валового операционного дохода за первый годи вычитания операционных расходов за первый год. Вы хотите иметь положительный NOI.
• Cap Rate : «крышка» A недвижимой собственности — или капитализация — ставка используется для расчета стоимости приносящей доход недвижимости. Например, жилой комплекс из пяти или более единиц, коммерческие офисные здания и небольшие торговые центры — все это хорошие кандидаты для определения предельной нормы. Ставки верхнего предела используются для оценки чистой приведенной стоимости будущей прибыли или денежного потока; этот процесс также называется капитализацией прибыли.
• Наличные деньги : инвесторы в коммерческую недвижимость, которые полагаются на финансирование для покупки своей собственности, часто придерживаются формулы денежной наличности для сравнения показателей конкурирующей собственности в первый год. При оплате наличными учитывается тот факт, что рассматриваемому инвестору не требуется 100% наличных для покупки недвижимости, но также учитывается тот факт, что инвестор не будет удерживать все NOI, потому что он или она должны использовать некоторые из него для выплаты ипотечных платежей. Чтобы получить наличные деньги, инвесторы в недвижимость должны определить сумму, необходимую для инвестирования для покупки недвижимости или своих первоначальных вложений.

5. Ищите мотивированных продавцов

Как и в любом другом бизнесе, клиенты движимы недвижимостью. Ваша задача — найти их, особенно тех, кто готов и хочет продавать по цене ниже рыночной. Дело в том, что с недвижимостью ничего не происходит и даже не имеет значения, пока вы не найдете сделку, которую обычно сопровождает мотивированный продавец. Это тот, у кого есть веская причина продавать по цене ниже рыночной. Если ваш продавец не мотивирован, он или она не будет так охотно вести переговоры.

6. Откройте для себя изящное искусство соседства «Фермерство».

Отличный способ оценить открыв дома, поговорив с другими владельцами района и найдя вакансии.

7. Используйте «трехсторонний» подход к оценке свойств.

Будьте гибкими при поиске выгодных предложений. Используйте Интернет, читайте объявления и нанимайте собак-птиц, чтобы подобрать для вас лучшую недвижимость. Птицы-собаки в сфере недвижимости могут помочь вам найти ценные инвестиционные возможности в обмен на реферальную плату.

Суть

По большому счету, поиск и оценка коммерческой недвижимости — это не только сельское хозяйство, получение хорошей цены или отправка дымовых сигналов, чтобы привлечь к вам продавцов. В основе действий лежит человеческое общение. Речь идет о построении отношений и взаимопонимания с владельцами недвижимости, чтобы они чувствовали себя комфортно, говоря о выгодных сделках и ведя с вами дела.