Наиболее важные факторы для инвестирования в недвижимость
На что в первую очередь обращать внимание в сфере недвижимости? Хотя местоположение всегда является ключевым фактором, существует множество других факторов, которые помогают определить, подходят ли вам инвестиции. Вот некоторые из наиболее важных моментов, которые следует учитывать, если вы планируете инвестировать в рынок недвижимости.
1. Расположение объекта
Почему это важно
Поговорка «местоположение, местоположение, местоположение» по-прежнему является королем и остается наиболее важным фактором прибыльности инвестиций в недвижимость. Близость к удобствам, зеленая зона, живописные виды и статус района играют важную роль в оценке жилой недвижимости. Близость к рынкам, складам, транспортным узлам, автомагистралям и зонам, освобожденным от налогов, играет важную роль при оценке коммерческой недвижимости.
Что искать
Ключевым моментом при рассмотрении местоположения собственности является среднесрочная и долгосрочная перспектива того, как район, как ожидается, будет развиваться в течение инвестиционного периода. Например, сегодняшняя мирная открытая территория позади жилого дома может когда-нибудь превратиться в шумное производственное предприятие, что снизит его ценность. Тщательно проанализируйте принадлежность и предполагаемое использование непосредственных областей, в которые вы планируете инвестировать.
Один из способов собрать информацию о перспективах близости к рассматриваемому вами объекту — это связаться с мэрией или другими государственными учреждениями, отвечающими за зонирование и городское планирование. Это даст вам доступ к долгосрочному планированию территории и определит, насколько благоприятен или неблагоприятен ваш собственный план для собственности.
2. Оценка имущества.
Почему это важно
Оценка собственности важна для финансирования при покупке, листинге, инвестиционном анализе, страховании и налогообложении — все они зависят от оценки недвижимости.
Что искать
Обычно используемые методы оценки недвижимости включают:
- Подход к сравнению продаж : недавние сопоставимые продажи недвижимости с аналогичными характеристиками — наиболее распространены и подходят как для новой, так и для старой недвижимости.
- Затратный подход : стоимость земли и строительства за вычетом амортизации — подходит для нового строительства.
- Доходный подход : основан на ожидаемом притоке денежных средств — подходит для аренды
3. Инвестиционная цель и инвестиционный горизонт
Почему это важно
Учитывая низкую ликвидность и высокую стоимость инвестиций в недвижимость, преднамеренное отсутствие ясности может привести к неожиданным результатам, в том числе к финансовым затруднениям, особенно если инвестиции заложены.
Что искать
Определите, какие из следующих широких категорий подходят для вашей цели, и затем спланируйте соответственно:
- Покупка и самостоятельное использование. Здесь вы сэкономите на аренде и воспользуетесь преимуществами самостоятельного использования, а также получите прирост стоимости.
- Купить и сдать в аренду. Это обеспечивает регулярный доход и долгосрочное повышение стоимости. Однако темперамент арендодателя необходим для разрешения возможных споров и юридических вопросов, управления арендаторами, ремонтных работ и т. Д.
- Покупка и продажа (краткосрочная). Как правило, это для быстрой, небольшой или средней прибыли — типичная недвижимость находится в стадии строительства и продается с прибылью по завершении.
- Покупка и продажа (на длительный срок). Обычно это делается для значительного увеличения внутренней стоимости в течение длительного периода. Это предлагает альтернативы, дополняющие долгосрочные цели, такие как выход на пенсию.
4. Ожидаемые денежные потоки и возможности получения прибыли
Почему это важно
Денежный поток означает, сколько денег осталось после расходов. Положительный денежный поток является ключом к хорошей доходности от инвестиционной собственности.
Что искать
Разработайте прогнозы для следующих режимов прибыли и расходов:
- Ожидаемый денежный поток от дохода от аренды ( инфляция благоприятствует арендодателю в отношении дохода от аренды)
- Ожидаемое увеличение внутренней стоимости из-за долгосрочного повышения цен.
- Преимущества амортизации (и доступные налоговые льготы)
- Анализ рентабельности ремонта перед продажей, чтобы получить лучшую цену
- Анализ затрат и выгод по ипотечным кредитам по сравнению с удорожанием стоимости
5. Будьте осторожны с кредитным плечом
Почему это важно
Ссуды удобны, но могут быть дорогостоящими. Вы вкладываете свой будущий доход в полезность сегодня за счет процентов, распределенных через многие годы. Убедитесь, что вы понимаете, как обращаться с займами такого рода и избегать высоких уровней долга или того, что они называют чрезмерным заемным плечом. Даже эксперты в области недвижимости сталкиваются с проблемой чрезмерного заемного капитала во время неблагоприятных рыночных условий, а нехватка ликвидности с высокими долговыми обязательствами может привести к срыву проектов в сфере недвижимости.
Что искать
В зависимости от ваших текущих и ожидаемых будущих доходов учитывайте следующее:
- Определитесь с типом ипотеки, которая лучше всего соответствует вашей ситуации: ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с регулируемой ставкой (ARM), процентная ставка, нулевой первоначальный взнос и т. Д. Обратите внимание, что каждый тип ипотеки имеет свой собственный профиль риска, и вам необходимо изучить каждый внимательно. Например, ARM включает ставки по ипотечным кредитам, которые могут измениться в любое время под воздействием сил рынка капитала, и заемщик должен согласиться с любыми изменениями ставок в течение срока ссуды.
- Помните об условиях и других сборах, взимаемых ипотечным кредитором.
- Присмотритесь, чтобы найти более низкие процентные ставки и лучшие условия.
6. Новое строительство и существующая недвижимость
Почему это важно
Новое строительство обычно предлагает привлекательные цены, возможность настройки и современные удобства. Риски включают задержки, увеличение затрат и неизвестность недавно застроенного района.
Существующая недвижимость предлагает удобство, более быстрый доступ, установленные улучшения (коммунальные услуги, ландшафтный дизайн и т. Д.) И, во многих случаях, более низкие затраты.
Что искать
Вот некоторые ключевые моменты, на которые следует обратить внимание при выборе между новым строительством или существующей недвижимостью:
- Изучите прошлые проекты и исследуйте репутацию строительной компании для новых инвестиций.
- Обзор собственности дела, последние обзоры и отчеты по оценке для существующих свойств.
- Учитывайте ежемесячные расходы на техническое обслуживание, невыплаченные взносы и налоги. Такие затраты могут серьезно повлиять на ваш денежный поток.
- При инвестировании в сдаваемую в аренду недвижимость выясните, находится ли она на рынке с контролируемой, стабилизированной арендной платой или на свободном рынке. Срок аренды истекает? Выгодны ли арендатору варианты продления? Кому принадлежит мебель?
- Проверьте качество предметов (мебель, приспособления и оборудование), если они будут выставлены на продажу.
7. Косвенные инвестиции в недвижимость
Почему это важно
Управление физическими свойствами в долгосрочной перспективе не для всех. Существуют альтернативы, позволяющие косвенно инвестировать в сектор недвижимости.
Что искать
Рассмотрим другие способы инвестирования в недвижимость:
- Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)
- Акции риэлторских компаний
- Паевые инвестиционные фонды и ETF, ориентированные на сектор недвижимости
- Ипотечные облигации
- Ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS)
8. Ваш кредитный рейтинг
Почему это важно
Ваш кредитный рейтинг влияет на вашу способность претендовать на получение ипотеки, а также на условия, предлагаемые вашим кредитором. Если у вас более высокий кредитный рейтинг, вы можете получить более выгодные условия, что со временем может привести к значительной экономии.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Что искать
Результаты выше 800 считаются отличными и помогут вам претендовать на лучшую ипотеку. При необходимости работайте над улучшением своего кредитного рейтинга :
- Оплачивайте счета вовремя — настройте автоматические платежи или напоминания
- Выплатить долг
- Стремитесь к использованию кредита не более 30%
- Не закрывайте неиспользованные кредитные карты, если вы не платите ежегодные сборы.
- Ограничьте количество запросов на новый кредит и «жесткие» запросы
- Проверьте свой кредитный отчет и оспорите неточности
9. Рынок недвижимости в целом
Почему это важно
Как и в случае с другими видами инвестиций, хорошо покупать дешево и продавать дорого. Рынки недвижимости колеблются, и стоит быть в курсе тенденций. Также важно обращать внимание на ставки по ипотеке, чтобы по возможности снизить расходы на финансирование.
Что искать
Будьте в курсе тенденций и статистики по:
- Цены на жилье и продажи жилья (в целом и на желаемом рынке)
- Новое строительство
- Инвентаризация имущества
- Ставки по ипотечным кредитам
- Переворачивание деятельности
- Выкупа
Суть
Недвижимость может помочь разнообразить ваш портфель. В целом, недвижимость имеет низкую корреляцию с другими основными классами активов, поэтому, когда акции падают, недвижимость часто растет. Инвестиции в недвижимость также могут обеспечить стабильный денежный поток, существенное повышение стоимости, налоговые преимущества и конкурентоспособную прибыль с поправкой на риск, что делает их надежными инвестициями.
Конечно, как и при любых инвестициях, важно учитывать определенные факторы, подобные перечисленным здесь, прежде чем инвестировать в недвижимость — выбираете ли вы физическую собственность, REIT или что-то еще.