Аренда недвижимости: плюсы и минусы
Владение арендуемой недвижимостью может быть финансово выгодным. Если вы исследуете этот тип недвижимости в качестве инвестиций, помните о рисках и ответственности.
Аренда недвижимости: обзор
Идея покупки дома или квартиры для сдачи в аренду с целью получения прибыли может показаться заманчивой. Но покупка недвижимости в аренду для получения дохода и долгосрочного прироста капитала может иметь свои взлеты и падения. Например, рынок жилья может колебаться в зависимости от местоположения, спроса и предложения, а также экономики.
С финансовой точки зрения, чтобы сдаваемая в аренду собственность была действительно прибыльной, прибыль, которую вы можете получить, должна быть больше, чем та, которую вы могли бы получить от консервативных инвестиций, таких как облигации и акции голубых фишек, выплачивающих дивиденды, из-за реальных рисков. А с человеческой точки зрения не у всех есть возможность управлять собственностью и арендаторами.
Ключевые выводы
- Арендуемая недвижимость может быть финансово выгодной и иметь многочисленные налоговые льготы, в том числе возможность вычитать страховку, проценты по ипотеке и расходы на техническое обслуживание.
- Недостатки сдачи в аренду недвижимости включают в себя нехватку ликвидности, стоимость содержания и возможность для трудных арендаторов и снижения привлекательности района.
- Для инвесторов любого типа недвижимости важно оставаться в курсе процентных ставок и консультироваться с налоговым специалистом, особенно в связи с недавними изменениями в налоговом кодексе.
Плюсы аренды недвижимости
Есть несколько преимуществ владения арендуемой недвижимостью. Они включают:
Налоговые льготы
Налоговая служба позволяет вычесть многие расходы, связанные с арендой собственности, в следующих категориях:
- Обычные и необходимые расходы
- Улучшения
- Амортизация
Это означает, что вы можете вычесть свою страховку, проценты по ипотеке, расходы на техническое обслуживание и физический износ вашей собственности.
Амортизация может привести к номинальным убыткам, которые вы, в свою очередь, можете вычесть из других доходов. Другими словами, вы можете получить чистый положительный денежный поток из дохода от аренды за вычетом расходов и при этом иметь чистый убыток для налоговых целей. Но имейте в виду, что амортизация также снижает базовую стоимость имущества для расчета прироста капитала, когда вы продаете свою собственность.
Кроме того, Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года предлагает арендодателям ряд налоговых льгот. Если вы владеете сквозным предприятием (также известным как сквозной бизнес) и управляете им как индивидуальное предприятие, общество с ограниченной ответственностью, партнерство или корпорация S, теперь вы можете вычесть сумму, равную 20% от вашей чистой арендной платы. доход — при условии, что ваш общий налогооблагаемый годовой доход из всех источников после вычетов составляет менее 157 500 долларов для одиноких или 315 000 долларов для супружеских пар, подающих совместную декларацию.
Краткий обзор
Быть домовладельцем — дело не всех. Прежде чем приступить к делу, убедитесь, что вы готовы иметь дело со всем, от просроченной или невыплаченной аренды до арендаторов, которые повредят вашу собственность.
Сезонная аренда
Если вы арендуете свою недвижимость сезонно, вы можете использовать ее самостоятельно в течение 14 дней в году — или 10% от количества дней, которые вы сдаете в аренду другим лицам по справедливой рыночной цене, — и при этом иметь возможность вычитать свои расходы.
1031 Обмен
При обмене 1031 вы можете продать сдаваемую в аренду недвижимость и инвестировать в другую подобную недвижимость без уплаты налога на прирост капитала.
Аренда дополнительной площади
Вы также можете относиться к комнате или части вашего дома, например, к гаражу, подвалу или дополнительному жилому дому, как к аренде, списывая процент по ипотечным процентам и другим расходам с их дохода, хотя вы должны знать о возможные подводные камни при сдаче в аренду дополнительных площадей, включая местные правила зонирования.
1:48
Минусы сдачи в аренду
Есть и недостатки владения арендуемой недвижимостью. Они включают:
Недостаток ликвидности
Недвижимость не является ликвидным активом. Даже на самом популярном рынке продажа может занять несколько месяцев. И если ваш выбор времени обусловлен чрезвычайной ситуацией или другим неожиданным событием, ваша потребность в быстрых продажах может не получить лучшую цену.
Рост налогов и страховых премий
Процентная ставка и основная сумма вашей ипотеки могут быть фиксированными, но нет гарантии, что налоги не будут расти быстрее, чем вы сможете повысить арендную плату. Страховые взносы также могут резко возрасти, как это произошло после стихийных бедствий.
Сложные арендаторы
Несмотря на вашу должную осмотрительность при проверке потенциальных арендаторов, вы можете столкнуться с неидеальными арендаторами. Например, они могут быть нуждающимися или требовательными, заплатить поздно, забыть выключить воду и т. Д. Или они могут быть разрушительными, и в этом случае амортизационные отчисления в налоговом кодексе могут быть крайне неадекватными. Однако вы всегда можете добавить наездника к стандартной форме аренды, в которой прописаны правила, касающиеся проживания, домашних животных, курения, страхования арендатора и т. Д. Здесь также может быть полезен залог.
Снижение соседства
В идеальном сценарии ваша инвестиционная недвижимость будет процветать на фоне других ухоженных жилищ, а местные удобства улучшатся. В результате ваш денежный поток будет неуклонно увеличиваться, а ваши расходы останутся стабильными. Однако районы могут измениться, и ваши инвестиции могут со временем обесцениться. Вам следует обращать внимание на местную политику, в которую вы инвестируете, так же, как и на местную политику, в которой вы живете. Проявив некоторую должную осмотрительность, вы можете свести к минимуму это воздействие.
Неблагоприятные изменения в налоговом кодексе
Налоговый кодекс не застрахован от изменений. Он может измениться таким образом, что либо уменьшит, либо отменит некоторые или все налоговые льготы для домовладений и сквозных предприятий.
Роль арендодателя
Быть домовладельцем не для всех. Вы можете стесняться повышения арендной платы или опасаться того, как другие относятся к вашей собственности, что может привести к конфликтам. Вы можете даже подружиться со своими арендаторами, или они уже могут быть семьей или друзьями. Если вы не можете быть твердыми в отношении повышения арендной платы или ухода за имуществом, например, вы можете в конечном итоге получить арендную плату, которая намного ниже рыночной цены, или с недвижимостью, которая недооценена.
Содержание
В обслуживании недвижимости возникает мелкий и капитальный ремонт. Некоторые владельцы недвижимости могут сэкономить, выполняя работу самостоятельно. Однако большинству из них не хватает времени, инструментов или навыков для ремонта дома. Будьте готовы к периодическим выплатам подрядчикам.
Особые соображения
Независимо от того, покупаете ли вы первичный дом или арендуете недвижимость, важно учитывать, что происходит с процентными ставками по ипотеке. Долг по ипотеке с низкой фиксированной ставкой обычно является хорошим хеджированием от инфляции. Если вы арендодатель, периодическое повышение арендной платы является одним из способов компенсации инфляционного роста расходов на содержание недвижимости.
Процентные ставки в июне 2020 года колеблются около исторического минимума в 3,13%, что сказывается на пандемии COVID-19. Ожидается, что в течение лета ставки продолжат снижаться. Для сравнения: в период с 2017 по 2019 год ставки по ипотечным кредитам находились в диапазоне от 4% до 4,5%. За последние 50 лет ставки по ипотечным кредитам в среднем составляли около 8%. Хотя эти ставки представляют собой возможность, также важно помнить, что ставки по ипотеке обычно выше для инвестиционной собственности, чем для традиционных домов.