8 обязательных номеров для оценки инвестиций в недвижимость
Низкие цены на недвижимость могут быть соблазнительными для некоторых начинающих инвесторов в недвижимость, желающих суд по делам о банкротстве.
Вот восемь чисел для инвестиций в недвижимость, которые вам нужно знать, как рассчитать и использовать при оценке потенциальной инвестиционной собственности.
Ключевые выводы
- Инвестиции в недвижимость могут принести как прирост капитала, так и доход от аренды.
- Каждое свойство будет оцениваться на основе его уникальных свойств, таких как планировка, расположение и удобства.
- Тем не менее, некоторые другие ключевые данные могут быть рассчитаны для любой собственности и позволяют потенциальным инвесторам делать прогнозы и сравнивать яблоки с яблоками.
- Здесь мы рассмотрим восемь важнейших показателей, которые каждый инвестор в недвижимость должен уметь использовать для оценки собственности.
1. Ваш ипотечный платеж
Для стандартного дома, занимаемого владельцем, кредиторы обычно предпочитают соотношение общего долга к доходу в 36%, но некоторые из них могут доходить до 45% в зависимости от других квалификационных факторов, таких как ваш кредитный рейтинг и денежные резервы.Этот коэффициент сравнивает ваш общий валовой ежемесячный доход с вашими ежемесячными обязательствами по выплате долга.Что касается жилищных выплат, кредиторы предпочитают, чтобы общий доход от общей суммы жилищных выплат составлял от 28% до 33%, в зависимости от других факторов.Для инвестиционной собственности, Freddie Mac руководства говорят,что максимальное отношение долга к доходам составляет 45%.1
2. Требования к предоплате
В то время как собственность, занимаемая владельцем, может быть профинансирована с помощью ипотеки и всего лишь 3,5% от суммы кредита FHA, ипотечные кредиты для инвесторов обычно требуют первоначального взноса в размере от 20% до 25%, а иногда и до 40%.Ни первоначальный взнос, ни затраты на закрытие инвестиционной собственности не могут быть из подарочных фондов.Отдельные кредиторы определят, сколько вам нужно вложить, чтобы претендовать на получение ссуды, в зависимости от отношения вашего долга к доходу, кредитного рейтинга, цены на недвижимость и вероятной арендной платы.3
3. Доход от аренды для подтверждения
Хотя вы можете предположить, что, поскольку арендные платежи вашего арендатора (надеюсь) покроют вашу ипотеку, вам не потребуется дополнительный доход, чтобы иметь право на жилищный заем. Однако для того, чтобы арендная плата считалась доходом, у вас должен быть двухлетний опыт управления инвестиционной недвижимостью, страхование от потери арендной платы при покупке в течение не менее шести месяцев от общей ежемесячной арендной платы, и любой отрицательный арендный доход от любой арендной собственности должен считается долгом в соотношении долга к доходу.
4. Соотношение цены и дохода
Это соотношение сравнивает среднюю цену домохозяйства в районе со средним доходом домохозяйства.В 2011 году, после пузыря на рынке жилья, он составлял 3,3, в 1988 году — 3,2, а в октябре 2020 года — около 4,0.До того, как пузырь на рынке жилья рухнул, он был на пике 4,66.5
5. Соотношение цены и арендной платы
Отношение цены к арендной плате — это расчет, в котором сравниваются медианные цены на жилье и медианная арендная плата на определенном рынке.Просто разделите среднюю цену дома на среднюю годовую арендную плату, чтобы получить соотношение.Как правило, потребители должны рассматривать возможность покупки, когда это соотношение меньше 15, и арендной платы, когда оно выше 20. Рынки с высоким соотношением цена / арендная плата обычно не предлагают таких хороших инвестиционных возможностей.
6. Валовая доходность от сдачи в аренду
Валовой доход от аренды для отдельного объекта недвижимости можно найти, разделив полученную годовую арендную плату на общую стоимость недвижимости, а затем умножив это число на 100, чтобы получить процент. Общая стоимость недвижимости включает покупную цену, все затраты на закрытие и ремонт.
7. Ставка капитализации
Более ценным числом, чем валовой доход от аренды, является ставка капитализации, также известная как максимальная ставка или чистый доход от аренды, потому что эта цифра включает операционные расходы на недвижимость. Это можно рассчитать, начав с годовой арендной платы и вычтя годовые расходы, затем разделив полученное число на общую стоимость собственности и умножив полученное число на 100 для получения процента. Общие расходы на аренду недвижимости включают расходы на ремонт, налоги, страховку арендодателя, расходы на вакансию и агентские сборы.
8. Денежный поток
Если вы можете покрыть денежный поток, который чаще всего возникает, когда инвестор взял слишком много займа для покупки недвижимости, может привести к невыплате кредита, если только вы не сможете продать недвижимость с целью получения прибыли.
Суть
После того, как вы произведете все эти расчеты, вы сможете принять обоснованное решение о том, будет ли конкретная недвижимость ценной инвестицией или лимоном.