12 шагов к закрытию недвижимости
Сделка с недвижимостью — это, как правило, длительное и напряженное мероприятие, которое включает в себя множество этапов и процедурных формальностей. Закрытие происходит, когда вы подписываете бумаги, которые делают дом вашим, но до того, как наступит этот роковой день, должен произойти длинный список вещей. В этой статье описаны 12 шагов, которые необходимо предпринять с момента принятия вашего предложения до момента получения ключей от вашего нового дома.
Ключевые выводы
- Сделки с недвижимостью обычно заключаются в течение нескольких недель и имеют много движущихся частей.
- Сделки начинаются с открытия счета условного депонирования и заканчиваются заключительным обходом перед подписанием на пунктирной линии.
- Сложность закрытия сделок с недвижимостью — хороший повод нанять адвоката, который проведет вас через этот процесс.
- Покупатели, которые были предварительно одобрены для получения ипотеки, как правило, закрываются раньше.
Почему предварительное одобрение ипотеки — хорошая идея
Если вы не являетесь покупателем с полной оплатой, рекомендуется предварительным одобрением.Его наличие может ускорить процесс и дать вам больше возможностей на переговорах.Это сигнализирует продавцу о том, что у вас сильная финансовая поддержка.Он также предлагает вам блокировку ставки, что означает, что вы с большей вероятностью получите выгодную процентную ставку.
Предварительное одобрение ипотеки также позволяет узнать лимит, до которого вы можете пойти на покупку недвижимости.Это экономит время и силы, позволяя искать только ту недвижимость, которая соответствует вашему бюджету.
Наконец, предварительное одобрение ипотеки дает вам больше времени, чтобы отреагировать на возможную дискриминацию. Предположим, вы чувствуете, что потенциальный кредитор подвергается дискриминации. В этом случае вы можете запросить финансирование из других источников и подать в суд позже. Предварительное одобрение не позволяет одному предвзятому кредитору испортить большую сделку и отложить ваши мечты.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
После того, как вы нашли идеальный дом и покупатель принял ваше предложение, вам необходимо предпринять следующие шаги, чтобы закрыть сделку.
1. Откройте счет условного депонирования.
Счет условного депонирования хранится третьей стороной от имени покупателя и продавца.Продажа дома включает в себя несколько этапов, выполняемых в течение нескольких недель.Следовательно, лучший способ предотвратить обман продавца или покупателя — это привлечь нейтральную третью сторону.Эта третья сторона может хранить все деньги и документы, связанные с транзакцией, до тех пор, пока все не будет урегулировано.После завершения всех процедурных формальностей деньги и документы переводятся со счета условного депонирования продавцу и покупателю, что гарантирует безопасность транзакции.
2. Поиск титула и страхование
Поиск поназванию и титульное страхование обеспечить спокойствие и правовой защиты.Они гарантируют, что когда вы покупаете недвижимость, никто другой не сможет попытаться потребовать ее позже.Поиск титула — это проверка публичных записей для определения и подтверждения законного владения недвижимостью и выяснения, какие претензии, если таковые имеются, существуют в отношении собственности.Если есть какие-либо претензии, возможно, их необходимо разрешить до того, как покупатель получит недвижимость.
Страхование титула — это страхование возмещения убытков, которое защищает владельца от финансовых потерь, понесенных из-за недостатков в праве собственности на собственность. Он защищает как реальных владельцев недвижимости и кредиторов от потери или ущерб, вытекающие из залога, обременения, или название дефектов.
3. Нанять адвоката
Хотя получение юридической помощи не является обязательным, всегда лучше получить профессиональное юридическое заключение по заключительным документам.Их сложный жаргон может быть трудным для понимания даже для хорошо образованных людей.За соответствующую плату мнение опытногоюриста по недвижимости может предложить множество преимуществ, включая намек на любые потенциальные проблемы с документами.
Краткий обзор
В некоторых штатах вам может потребоваться нанять адвоката для закрытия сделки. Проверьте законы своего штата.
4. Обсудите стоимость закрытия.
От открытия счета условного депонирования до найма поверенного по недвижимости, все задействованные услуги и юридические лица стоят денег.Если вы не будете осторожны, эти расходы могут превратиться в огромную сумму денег.Например, осмотр дома и проверка на наличие вредных организмов имеют решающее значение для предотвращения покупки недвижимости со скрытыми и дорогостоящими проблемами.Но многие такие услуги используют незнание потребителей, взимая высокие комиссии.Даже плата за законные услуги закрытия может быть завышена.
Нежелательные сборы — это сборы, которые кредитор взимает при закрытии ипотеки, которые часто являются неожиданными для заемщика и четко не объясняются кредитором.Эти сборы могут составить большой счет. оценки, дополнительные сборы, сборы за обработку и расчетные сборы.
Краткий обзор
Если вы готовы высказаться и отстаивать свою позицию, вы обычно можете снизить или отменить ненужные сборы и другие сборы, прежде чем перейти к закрытию.
5. Завершите домашний осмотр.
Физический осмотр дома является необходимым шагом,чтобы обнаружить любые потенциальные проблемы, связанныес собственностью и взглянуть на его окружение.Если вы обнаружите серьезную проблему с домом во время осмотра, у вас будет возможность отказаться от сделки или попросить продавца исправить ее.Вы также можете попросить продавца заплатить вам за ремонт (при условии, что ваше предложение о покупке включалонепредвиденный осмотр дома ).
6. Проведите осмотр на вредителей
Инспекция на вредителей проводится отдельно от домашней инспекции.Специалист должен убедиться, что в вашем доме нет вредных для дерева насекомых, таких как термиты или муравьи-плотники.Вредители могут иметь разрушительные последствия для домов, в основном из деревянных материалов.Многие ипотечные компании требуют устранения даже незначительных проблем с вредителями, прежде чем вы сможете закрыть сделку.
Небольшое заражение может распространиться и стать очень разрушительным, и его лечение будет дорогостоящим.Вредителей, разрушающих древесину, можно устранить, но вы должны убедиться, что проблема может быть решена за разумную плату.Еще лучше, вы можете заставить продавца заплатить и уничтожить вредителей до того, как совершите покупку.В одних штатах проверки на наличие вредных организмов требуются по закону, а в других — по желанию.
7. Пересмотреть предложение.
Даже если ваше предложение о покупке уже принято, вы можете пересмотреть цену, чтобы отразить стоимость любого необходимого ремонта, выявленного в ходе проверок.Вы также можете сохранить покупную цену на прежнем уровне, но постарайтесь заставить продавца оплатить ремонт.Даже если вы покупаете недвижимость «как есть», нет ничего плохого в том, чтобы спросить.Вы также можете отказаться без штрафных санкций, если обнаружится серьезная проблема, которую продавец не может или не хочет исправить.
8. Зафиксируйте процентную ставку
Процентные ставки, в том числе предлагаемые по ипотеке, могут быть нестабильными и изменяться. Ставки зависят от множества факторов, таких как географический регион, тип недвижимости, тип запрашиваемой ссуды и кредитный рейтинг заявителя.
По возможности рекомендуется заранее зафиксировать процентную ставку по кредиту. Это предохраняет вас от зависимости от рыночных колебаний, которые могут привести к повышению ставок до того, как вы завершите покупку недвижимости. Даже повышение ставки на 0,25% может значительно увеличить ваши ежемесячные платежи и время, необходимое для погашения ипотеки.
9. Удалите непредвиденные обстоятельства.
Ваше предложение недвижимости должно зависеть от следующих пяти вещей:
- Получение финансирования под процентную ставку, не превышающую того, что вы можете себе позволить
- Осмотр дома не выявил серьезных проблем с домом.
- Продавец полностью раскрывает все известные проблемы с домом.
- Инспекция на вредителей, не показывающая каких-либо серьезных заражений или повреждений дома.
- Продавец завершает согласованный ремонт
Такие непредвиденные обстоятельства должны быть устранены в письменной форме к конкретным датам, указанным в вашем предложении о покупке, и этот процесс известен как активное одобрение.Однако в некоторых договорах купли-продажи условные обязательства подлежат пассивному одобрению (также известному как конструктивное одобрение).Это означает, что они считаются одобренными, если вы не опротестуете их в указанные сроки.Покупатели должны понимать процесс утверждения и предпринимать необходимые действия к требуемым срокам.
10. Выполнение требований к финансированию
Скорее всего, вы внесли задаток при подписании договора купли-продажи.Задаток — это залог, сделанный продавцу, свидетельствующий о добросовестности, серьезности и искреннем интересе покупателя к сделке с недвижимостью.Если покупатель отказывается, задаток поступает продавцу в качестве компенсации.Если продавец отказывается, деньги возвращаются покупателю.
Чтобы завершить покупку, вам нужно будет внести дополнительные средства на условное депонирование.Поскольку первоначальный задаток обычно применяется к первоначальному взносу, крайне важно организовать различные другие необходимые платежи до закрытия сделки.Невыполнение этого требования может привести к отмене продажи, а задаток перейдет к продавцу.Кроме того, с вас по-прежнему может взиматься плата за различные услуги, которыми вы пользовались до разрыва сделки.
11. Заключительный обзор
Один из последних шагов перед подписанием заключительных документов — это последний раз осмотреть собственность.Вы хотите убедиться, что с момента вашего последнего осмотра дома не произошло никаких повреждений.Вы также должны убедиться, что продавец выполнил необходимые исправления и не возникло никаких новых проблем.Наконец, убедитесь, что ничего, включенное в договор купли-продажи, не было удалено.
Краткий обзор
Закрытие дома может занять от недели до 60 дней, в зависимости от типа собственности и от того, платите ли вы наличными или финансируете покупку.
12. Ознакомьтесь с документами
Оформление документов имеет решающее значение для заключения сделки с недвижимостью. Несмотря на то, что там есть пачка бумаг, наполненных сложными юридическими терминами и жаргоном, вам следует прочитать их все самостоятельно. Если вы чего-то не понимаете, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости. Ваш агент также поможет разобраться в любом сложном юридическом языке.
Хотя вы можете чувствовать давление со стороны людей, которые ждут, когда вы подпишете документы, например нотариуса или ипотечного кредитора, внимательно прочтите каждую страницу, поскольку мелкий шрифт может иметь большое влияние на долгие годы.
В частности, убедитесь, что процентная ставка правильная, а все другие согласованные условия четко указаны. В более общем плане сравните свои заключительные расходы с добросовестной оценкой , полученной вами в начале процесса. Решительно оспаривайте любые сборы, которые вы считаете незаконными.
Суть
Хотя может показаться, что процесс закрытия — это много работы, стоит потратить время и усилия, чтобы все исправить, вместо того, чтобы торопиться и подписывать сделку, которую вы не понимаете. Остерегайтесь любого давления, чтобы быстро закрыть сделку. Агенты по недвижимости и другие организации, помогающие вам, захотят получить свою долю, но их не будет рядом, чтобы заботиться о проблемах, с которыми вы можете столкнуться в долгосрочной перспективе из-за плохой сделки.