Недвижимость для пенсионных доходов: что нужно знать
Если вам грозит выход на пенсию и вам не хватает средств, подумайте об инвестициях в недвижимость.
Правда, в первую очередь приходит в голову не это актив. Но доходная недвижимость «может стать важным мостом к выходу на пенсию для тех, у кого недостаточно средств для выхода на пенсию в традиционном смысле», — говорит Джефф Камарда, инвестор в недвижимость и генеральный директор Camarda Wealth Advisor y Group из Джексонвилля, штат Флорида.
По словам Камарда, поскольку рынок недвижимости является настолько неэффективным, можно найти отличные сделки с очень высокой окупаемостью инвестиций. А если вы сами сможете управлять имуществом, вы сможете получать больший доход. По его словам, если вы приобретаете подходящую недвижимость по правильной цене и на правильных условиях, аренда недвижимости может принести значительно больший доход, чем традиционные пассивные инвестиции.
Ключевые выводы
- Аренда недвижимости может быть хорошим источником пенсионного дохода.
- Относительная неэффективность рынка недвижимости может привести к выгодным сделкам.
- Если вам нужно взять ссуду для покупки арендуемой собственности, сделайте это до выхода на пенсию.
- Выбор хорошего места важнее, чем поиск самой дешевой недвижимости.
- Вы должны стремиться зарабатывать около 8% в год на своих инвестициях, не считая затрат.
Сколько денег тебе надо?
«Если вы планируете профинансировать покупку с помощью ипотеки, вам необходимо принять меры до выхода на пенсию», — говорит младший брокер по недвижимости Дженис Лейс, которая обслуживает лучшие жилые районы Филадельфии и Южной Флориды.
Руководства по ипотечному кредитованию обычно требуют, чтобы соискатели были трудоустроены и имели не менее двух лет стабильного стажа работы по одной и той же профессии. Кредиторы также требуют значительного первоначального взноса, обычно 30% или более, если покупатель не будет занимать недвижимость, говорит Джон Уолтерс из LeWalt Consulting Groupe в Санкт-Петербурге, Флорида.
Если у вас нет денег, чтобы внести такой большой первоначальный взнос, подумайте об использованиисредств IRA.По словам Уолтерса, весь рост собственного капитала и доход от поступлений от аренды будут расти внутри вашего отложенного налогообложения IRA.Покупка недвижимости на средства внутри Roth IRA, с которой вы уже заплатили налоги, означает, что все ваши доходы и капитал могут расти без уплаты налогов. (Подробнее см. « Использование IRA для покупки недвижимости »).
Помните о повторяющихся расходах
После того, как вы выяснили, как вы собираетесь покупать недвижимость, вам нужно подумать о том, как вы собираетесь покрывать текущие расходы. «Владение недвижимостью с доходом от жилья похоже на владение основным местом жительства, поскольку существуют переменные расходы помимо ипотеки», — говорит Роб Альбертсон, агент по жилой недвижимости из Realty Austin в Остине, штат Техас. Существуют расходы на обслуживание мелких предметов (например, протекающих кранов) и крупных предметов (например, новой крыши).
Не забывайте о расходах, связанных с маркетингом, и о потере дохода в периоды вакансии и смены арендатора. Альбертсон советует учитывать в расчетах не более 92% заполняемости, даже на жарком рынке аренды. Будьте консервативны в своих оценках расходов и доходов.
Налоговые льготы и обязательства
Также необходимо учитывать налоговые льготы и обязательства.Уолтерс отмечает, что одно из главных преимуществ, связанных с арендой недвижимого имущества, — это возможность требоватьвычета амортизации в своей федеральной налоговой декларации.
Амортизация ежегодно снижает стоимость вашего имущества до приблизительного уровня износа;он также снижает ваш налоговый счет каждый год, когда вы его требуете.Однако это также снижает вашу основу затрат, а это означает, что вы можете платить больше налогов, если продадите недвижимость с прибылью.
«Прежде всего, обсудите финансовую осуществимость ваших планов с CPA, юристом по недвижимости и страховым агентом, чтобы узнать, сколько все будет стоить», — говорит Лейс.
Выберите место
Покупка по дешевке не поможет вам получить прибыль от своих инвестиций, если вы не можете найти арендаторов, которые хотят сдавать недвижимость в аренду, отмечает Дженни Усадж, управляющий брокер и владелец Usaj Realty в Денвере, штат Колорадо.
«В то время как цена будет выше в лучших районах, время на маркетинг недвижимости сократится, а также время, когда она может оставаться пустой», — говорит она. Если вы не знаете, где найти аренду, начните с центра города или рядом с кампусом колледжа. Аренда жилья часто зависит от возможностей трудоустройства.
По словам Усадж, также важно осмотреть окрестности и приобрести недвижимость, которая отражает текущую демографическую ситуацию в этом районе. «Заселен ли этот район одинокими взрослыми или семьями? Будет ли жильё с одной или тремя спальнями более привлекательным для арендаторов поблизости? Опять же, будьте осторожны, чтобы не упустить лучшую сделку на рынке. Убедитесь, что недвижимость понравится к образу жизни в этом районе «.
Что вы заработаете?
«Вы хотите заработать не менее 8% от капитала, вложенного в аренду, за вычетом всех расходов», — говорит Джон Грейвс, управляющий директор независимого «Решение 7%: вы МОЖЕТЕ себе позволить». Комфортная пенсия. Расходы включают ипотеку, налоги, страховку, техническое обслуживание, 10% комиссию за управление недвижимостью и 10% надбавку за вакансию.
«Если вы инвестируете 100 000 долларов в недвижимость, вы хотите получать чистый доход в размере 8 000 долларов в год», — говорит он. Причина, по которой 8% состоит в том, что они компенсируют вам риск и относительную неликвидность ваших инвестиций. По его словам, если вы или ваш супруг (а) можете работать на участке, ремонтируя и обслуживая его или управляя имуществом, ваши расходы снизятся, а ваш доход в конечном итоге увеличится.
Потенциальные проблемы
Владельцы инвестиционной собственности могут столкнуться с рядом проблем, в том числе с неплатежеспособными арендаторами, чрезмерными расходами на техническое обслуживание и трудностями с поиском арендаторов, говорит Кэмерон Новак, брокер по недвижимости и владелец Homefinding Center в Короне, штат Калифорния.
По его словам, работа с авторитетным агентом по недвижимости со ссылками на поиск вашей инвестиционной собственности также важна. Многие муниципалитеты вводят строгие правила проверки и взимают сборы с домовладельцев, которые хотят превратить занимаемую владельцами недвижимость в аренду, говорит Джон Браун, поверенный по недвижимости Young Goodman Brown в Миннеаполисе и опытный инвестор в недвижимость.
Потенциальные инвесторы должны изучить эти вопросы, прежде чем совершать покупку. Им также следует знать, что освобождение приусадебных участков не распространяется на инвестиционную недвижимость, что может означать более высокие счета по налогу на недвижимость.
Аренда недвижимости — не совсем пассивное вложение. «Владение недвижимостью, приносящей доход от проживания, не является делом без помощи рук», — говорит Альбертсон. «Если вы не хотите управлять собственностью или не можете, например, если живете за городом, вы будете получать от 8% до 10% вашей валовой арендной платы, передаваемой управляющей компании для покрытия сбора арендной платы и ремонта. Запросы.»
Кроме того, потенциальные арендодатели должны оценить свой темперамент, прежде чем переходить во владение недвижимостью, поскольку работа предполагает общение с самыми разными личностями.
Наконец, ключевым моментом является выбор подходящего арендатора. По словам Альбертсона, тщательное обследование имеет решающее значение. «Это человек, которому вы доверяете свой пенсионный актив, так что вам лучше быть уверенным, что вы не готовите себя к катастрофе или многочисленным головным болям».