Джамбо и обычная ипотека: в чем разница?
Джамбо и обычная ипотека: обзор
Джамбо и обычная ипотека — это два типа финансирования, которые заемщики используют для покупки домов. Оба требуют, чтобы домовладельцы соответствовали определенным требованиям, включая минимальный кредитный рейтинг, пороговые значения дохода, способность погашения, а также требования к минимальному первоначальному взносу. Финансируемые государством предприятия (GSE), такие как Федеральное жилищное управление (FHA), Департамент по делам ветеранов США (VA) или Служба сельского жилищного строительства Министерства сельского хозяйства США, не поддерживают ни один ипотечный продукт. Хотя они могут использоваться для одной и той же цели — для защиты собственности, они по своей сути различны.
Джамбо-ипотечные кредиты используются для покупки недвижимости по завышенным ценам — часто такой, которая исчисляется миллионами долларов.С другой стороны, обычная ипотека больше соответствует потребностям среднего покупателя жилья и может быть соответствующей или несоответствующей. Продолжайте читать, чтобы узнать больше об этих двух видах ипотечных продуктов.
Ключевые выводы
- Джамбо и обычная ипотека — это два продукта, которые заемщики используют для защиты собственности.
- Обычные ипотечные кредиты могут либо соответствовать государственным директивам, либо не соответствовать.
- Крупные ипотечные кредиты, как правило, выходят за рамки соответствующих ограничений по ссуде, как правило, потому, что они превышают максимальную сумму, поддерживаемую финансируемыми государством предприятиями, такими как Fannie Mae или Freddie Mac.
Джамбо Ипотека
Как отмечалось выше, крупная ипотека — это ссуды, используемые для финансирования покупки недвижимости. В отличие от обычной ипотеки, эти ссуды предназначены для дорогостоящей недвижимости. Элитные дома и дома на высококонкурентных местных рынках недвижимости обычно финансируются за счет крупной ипотечной ссуды.
Эти ипотечные кредиты, также называемые крупными кредитами, не соответствуют требованиям.Это означает, что они не подпадают подссудные ограничения Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA) и, следовательно, не поддерживаются Fannie Mae или Freddie Mac.Несмотря на это, многие по-прежнему придерживаются руководящих принципов для квалифицированной ипотеки, установленных Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB).2 Они также превышают максимально допустимый кредитный лимит в своих округах.4 К другим факторам, которые лишают их возможности быть соответствующими ссудами, могут относиться состоятельные заемщики с особыми потребностями или ипотечные кредиты с выплатой только процентов, которые завершаются крупными платежами, когда весь заемный остаток подлежит выплате в конце срока ссуды.
Чтобы претендовать на получение крупного кредита, заемщики должны иметь отличный кредитный рейтинг. Заемщики также должны быть в группе с более высоким доходом. В конце концов, чтобы не отставать от регулярных долга к доходу (DTI).
В прошлом процентные ставки по крупным кредитам были намного выше, чем по традиционным ипотечным кредитам. Хотя разрыв сокращается, он все еще немного выше. Требования к первоначальному взносу также были структурированы аналогичным образом — в какой-то момент доходили до 30%. Но сейчас чаще встречаются гигантские ссуды, требующие первоначального взноса от 10% до 15%. В прошлом более высокие процентные ставки и авансовые платежи, как правило, применялись в первую очередь для компенсации более высокой степени риска, связанного с этими ипотечными продуктами, поскольку они не гарантированы упомянутыми выше GSE.
Обычная ипотека
Обычная ипотека — это ссуды, предлагаемые частными кредиторами, такими как банки и другие финансовые учреждения, такие как кредитные союзы и ипотечные компании. Так же, как и крупные ссуды, заемщикам требуется первоначальный взнос, минимальный кредитный рейтинг, определенный уровень дохода, а также низкий коэффициент DTI, и они также не поддерживаются GSE.
В отличие от крупных ссуд, обычные ипотечные ссуды могут быть как соответствующими, так и несоответствующими.Соответствующие ссуды — это те, лимиты которых установлены FHFA.Руководящие принципы андеррайтинга для этих кредитов также устанавливаются Fannie Mae и Freddie Mac.На 2021 год национальный максимум для соответствующих обычных ссуд составляет 548 250 долларов США для одноквартирного дома по сравнению с 510 400 долларов в 2020 году. Однако более 200 округов США определены как высокозатратные, конкурентоспособные районы, и максимальные лимиты ссуд в них районы могут вырасти до 822 375 долларов в 2021 году по сравнению с 765 600 долларов в 2020 году. Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Нантакет — лишь некоторые из таких мест.
Краткий обзор
Соответствующие лимиты ссуд корректируются ежегодно, чтобы соответствовать средней цене на жилье в США, поэтому, когда цены растут, лимиты ссуд также увеличиваются на тот же процент.
Однако не все ипотечные кредиты соответствуют этим рекомендациям, а те, которые не соответствуют требованиям, считаются обычными несоответствующими кредитами. На них, как правило, труднее претендовать, чем на соответствующие ипотечные кредиты, потому что они не поддерживаются государством, поэтому право на получение и условия оставлены на усмотрение кредиторов. Плюс в том, что они часто дешевле.
Особые соображения
Fannie Mae и Freddie Mac будут покупать, упаковывать и перепродавать практически любую ипотеку, если она соответствует их руководящим принципам кредитования.Эти руководящие принципы учитывают кредитный рейтинг и историю заемщика, отношение долга к доходу (DTI), отношение ссуды к стоимости (LTV) и еще один ключевой фактор — размер ссуды. Эти максимальные цифры устанавливаются правительством.
Поскольку крупные ссуды не поддерживаются федеральными агентствами, кредиторы берут на себя больший риск, когда предлагают их. Вы столкнетесь с более строгими требованиями к кредиту, если попытаетесь его получить. Как упоминалось выше, вам необходимо соответствовать некоторым минимальным требованиям, чтобы соответствовать требованиям, в том числе:
- Подтверждение дохода: подготовьте налоговую документацию за два года или аналогичные документы, чтобы доказать, что у вас есть надежный и стабильный источник дохода. Кредиторы также захотят, чтобы у вас было достаточно ликвидных активов, чтобы покрыть ипотечные платежи на шесть месяцев или более.
- Кредитный рейтинг и история: как правило, вам понадобится кредитный рейтинг не менее 580 (считается «справедливым»), прежде чем кредитор одобрит вас для получения обычной ипотеки, но очень низкая вероятность того, что кредиторы одобрит вас для крупной ипотеки, если ваш кредитный рейтинг упал ниже 670.
- Отношение долга к доходу (DTI): отношение долга к доходу (ваши ежемесячные долговые обязательства по сравнению с вашим ежемесячным доходом) должно составлять 43 процента или меньше, чтобы иметь право на получение обычной ипотеки. Кредиторы обычно ищут еще более низкий DTI для крупных ипотечных кредитов, поскольку ссуды очень большие.