6 главных ипотечных ошибок
Во время Великой рецессии экономика США сильно пострадала из-за потери права выкупа закладных. Заемщики по всей стране испытывали проблемы с выплатой ипотечных кредитов. В то время многие заемщики пытались рефинансировать свои ипотечные кредиты.
Даже у домовладельцев высокого класса были проблемы с потерей права выкупа. Почему у стольких граждан возникли проблемы с ипотекой? Вот шесть распространенных ипотечных ошибок, даже по сей день.
Ключевые выводы
- Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой предлагают низкую начальную ставку, что приводит к более низким выплатам; однако процентная ставка сбрасывается через установленный период времени.
- Отсутствие первоначального взноса по ипотеке может повысить вероятность того, что дом заемщика окажется «под водой».
- Обратные ипотечные кредиты имеют высокие первоначальные затраты, пронизаны многочисленными комиссиями и приводят к потере капитала в вашем доме.
- Более длительные сроки для ипотечного кредитования приводят к уменьшению собственного капитала в доме и увеличению выплачиваемых процентов, что затрудняет переезд владельца.
- Экзотические ипотечные продукты могут привести к накоплению у покупателей отрицательного капитала.
1. Ипотека с регулируемой процентной ставкой
Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) может показаться мечтой домовладельца. Эти ипотечные кредиты позволяют заемщикам переходить на низкую процентную ставку в течение первых двух-пяти лет. Они позволяют вам покупать дом большего размера, чем вы обычно можете претендовать, и иметь более низкие и доступные платежи.
Однако через два-пять лет процентная ставка возвращается к рыночной, которая, как правило, выше. Это не проблема, если заемщики могут просто вывести капитал из своих домов и рефинансировать по более низкой ставке после ее сброса.
В качестве альтернативы, если покупатель не оставался в доме надолго, он мог уже быть продан к тому времени, когда цена изменилась. Этот тип ипотеки может быть хорошим выбором для тех, чья работа требует частых переездов.
Но не всегда так получается. Когда цены на жилье падают, заемщики, как правило, обнаруживают, что не могут рефинансировать существующие ссуды. В результате многие заемщики сталкиваются с большими выплатами по ипотеке, которые в два-три раза превышают первоначальные платежи.
Краткий обзор
Покупки у разных кредиторов, предоставление полной и правдивой информации о вашей заявке на ипотеку и решение проблем с кредитованием по мере их возникновения — лучшие шаги, которые вы можете предпринять для получения справедливой и практичной ипотеки.
2. Отсутствие первоначального взноса
Одним из факторов, спровоцировавших кризис субстандартного кредитования, стало то, что многие компании предлагали заемщикам ссуды без предоплаты. Вот почему это стало проблемой. Первоначальный взнос имеет двоякое назначение. Во-первых, это увеличивает размер собственного капитала вашего дома, одновременно уменьшая сумму денег, которую вы должны по нему. Во-вторых, первоначальный взнос гарантирует, что у вас есть скин в игре.
Заемщики, которые вносят большие авансовые платежи, с гораздо большей вероятностью попытаются сделать все возможное для выплаты ипотечных выплат, поскольку они не хотят терять свои вложения.
С другой стороны, многие заемщики, которые практически ничего не вкладывают в свои дома и оказываются перевернутыми по своей ипотеке, в конечном итоге просто уходят, потому что они должны денег больше, чем стоит дом. Чем больше заемщик должен, тем больше вероятность, что он уйдет, передав ипотеку в обращение.
3. Ссуды лжецов
Термин « лживые ссуды » может показаться сомнительным, но такие ссуды были невероятно популярны во время бума на рынке недвижимости до обвала ипотечных кредитов, который начался в 2007 году. Ипотечные кредиторы быстро их выдавали, а заемщики быстро их принимали. Для получения ссуды-лжеца практически не требуется никакой документации и никакой проверки. Кредит основан на заявленных доходах заемщика, заявленных активах и заявленных расходах.
Они названы так потому, что заемщики имеют тенденцию лгать, завышая свой доход, чтобы купить дом побольше. Некоторые люди, получившие ссуду лжецом, даже не работали. Проблемы начинаются, как только покупатель попадает в дом.
Поскольку выплаты по ипотеке должны производиться за счет фактического дохода, а не заявленного дохода, заемщик не может постоянно производить выплаты по ипотеке. Они отстают в выплатах и в конечном итоге сталкиваются с банкротством и потерей права выкупа.
4. Обратная ипотека
Если вы смотрите телевизор, вы, вероятно, видели, что аннуитет.
Сборы за оформление, ипотечное страхование, страхование титула, оценочные сборы, гонорары адвокатам и прочие сборы могут быстро съесть капитал. Хотя заемщик по-прежнему сохраняет право собственности на дом и, следовательно, «владеет» домом, обратная ипотека может иметь большие последствия для их детей.
Однако это зависит от того, как был оформлен заем;Наиболее распространенным видом обратной ипотеки является конверсионная ипотека под залог собственного капитала (HECM).Это означает, что если дети заемщика хотят сохранить дом, им необходимо выплатить оставшуюся часть кредита или 95% оценочной стоимости дома.
5. Более длительная амортизация
Возможно, вы думали, что 30 лет — это самый длительный срок, который вы можете получить по ипотеке, но некоторые ипотечные компании теперь предлагают ссуды на срок до 40 лет. Более того, популярность ипотеки на 35 и 40 лет постепенно растет. Почему? Они позволяют людям покупать дом большего размера за гораздо меньшую плату.
40-летняя ипотека может иметь смысл для 20-летнего человека, который планирует оставаться в доме в течение следующих 20 лет, но не имеет смысла для других людей. Процентная ставка по 40-летней ипотеке будет немного выше, чем по 30-летней. Это составляет намного больше процентов за 40 лет, потому что банки не собираются давать заемщикам 10 дополнительных лет для выплаты своей ипотеки, не вернув ее в конце.
У заемщиков также будет меньше капитала в своих домах. Основная часть платежей в течение первых 10–20 лет будет в основном выплачиваться по процентам, что делает переезд заемщика практически невозможным. Это также затрудняет выход на пенсию, если вы делаете выплаты до 70 лет.
6. Экзотические ипотечные продукты
Другие типы ипотечных кредитов, разработанные до Великой рецессии, также привели к потере права выкупа. Кредиторы придумывали всевозможные экзотические продукты, которые воплотили мечту о домовладении в реальность. Некоторые домовладельцы просто не понимали, во что ввязываются. Два примера:
- Ссуды только под проценты могут снизить выплаты на 20–30%. Эти ссуды позволяют заемщикам жить в доме несколько лет и платить только проценты.
- Ссуды с оплатой по названию позволяют заемщикам точно решить, сколько они хотят платить по ипотеке каждый месяц.
Уловка для обоих продуктов заключается в том, что по истечении определенного периода должен быть выплачен крупный основной платеж. Все эти продукты известны как продукты с отрицательной амортизацией. Вместо того, чтобы наращивать собственный капитал, заемщики наращивают отрицательный капитал. Они увеличивают сумму своей задолженности каждый месяц, пока их долг не обрушится на них, как на груду кирпичей. Экзотические ипотечные продукты привели к тому, что многие заемщики не смогли получить свои ссуды.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна.Бюро финансовой защиты потребителей или вДепартамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Суть
Дорога в домовладения пронизана многими ловушками. Избегать их — один из ключей к тому, чтобы избежать финансовых проблем. Возможно, стоит помнить о хорошей пословице: если что-то кажется слишком хорошим, чтобы быть правдой, вероятно, так оно и есть.