Канада: новые рубежи для инвесторов в недвижимость

Владение недвижимостью в Канаде может быть прибыльным, если вы понимаете канадское налоговое законодательство, применимое к инвестициям в недвижимость.

Для покупки и владения недвижимостью в Канаде не требуется иметь вид на жительство или гражданство. Вы можете занять место жительства в Канаде на временной основе, но вам нужно будет соблюдать иммиграционные требования, если вы хотите иметь длительное пребывание или стать постоянным жителем. Нерезиденты также могут владеть арендуемой недвижимостью в Канаде, но должны подавать ежегодные налоговые декларации в Налоговое управление Канады (CRA).

Налог на недвижимость

Когда вы покупаете недвижимость, вы платите провинциальный налог на передачу собственности, который варьируется от провинции к провинции, но может составлять около 1% от первых 200 000 долларов и 2% от остатка. Некоторые исключения применяются, если это ваша первая покупка недвижимости в Канаде. Муниципалитеты также взимают ежегодные налоги на недвижимость, исходя из оценочной стоимости недвижимости, которая отражает рыночную стоимость. Школьные и другие налоги включены в этот муниципальный налог. Информация о текущем муниципальном налоге на конкретную недвижимость, как правило, легко доступна.

Покупка нового дома облагается федеральным налогом на товары и услуги (GST), но частичная скидка может быть получена для новых или отремонтированных домов, если вы планируете жить в этом доме. GST не применяется к перепродаже домов.

Налоги на арендуемую недвижимость

Согласно Канадскому закону о подоходном налоге ежегодно перечисляется 25% валового дохода от аренды недвижимости. Однако нерезиденты могут выбрать выплату 25% чистого дохода от аренды (после расходов), заполнив форму NR6. Если арендуемая недвижимость несет чистые убытки, вы можете вернуть ранее уплаченные налоги. Ваш доход будет рассматриваться по-разному в зависимости от того, являетесь ли вы совладельцем или партнером, и считается ли он доходом от аренды или бизнесом.

Для получения дохода от аренды вы можете вычесть два типа понесенных расходов: текущие операционные расходы и капитальные расходы. Последнее дает более долгосрочную выгоду. Стоимость мебели или оборудования для арендуемой собственности не может быть вычтена из вашего арендного дохода за этот год. Однако стоимость может вычитаться в течение нескольких лет, так как эти предметы обесцениваются. Вычет называется отчислением на капитальные затраты (CCA).

Налоги на недвижимость и ипотека, банковский заем или проценты по кредитной линии не облагаются налогом в Канаде, если недвижимость является инвестиционной собственностью. Чтобы узнать больше об использовании ипотечного кредита в инвестиционных целях, обязательно прочтите « Создание канадской ипотеки с вычетом налогов».

Продажа канадской недвижимости

Когда нерезидент продает недвижимость в Канаде, правительство Канады берет 50% от суммы любой продажи в качестве удерживаемого налога. Американские резиденты также должны сообщать о приросте капитала в налоговую службу (IRS). Однако, если прибыль облагалась налогом в Канаде, она может быть востребована как иностранный налоговый кредит. Когда нерезидент продает недвижимость в Канаде, продавец должен предоставить покупателю справку о таможенном оформлении, подготовленную CRA. Без этого сертификата покупатель может сохранить часть покупной цены, поскольку покупатель может нести личную ответственность перед CRA за любые неуплаченные налоги нерезидента.

Если вы являетесь резидентом Канады и недвижимость в Канаде является вашим основным местом жительства, вы не облагаетесь налогом на прирост капитала при продаже собственности. Вы можете определить любое жилище в качестве основного места жительства, если вы «обычно проживаете» в нем. Обозначение может относиться к сезонным жилищам, таким как коттедж или передвижной дом. Для семьи разрешено только одно основное место жительства в год. Это требование имеет важные последствия. Например, если вы владеете более чем одной недвижимостью, вы должны решить, какую из них обозначить в качестве основного места жительства, исходя из прироста капитала за этот год.

Если вы являетесь резидентом, но недвижимость не была вашим основным местом жительства все годы, в течение которых вы ей владели, вы должны пропорционально распределить прирост капитала для тех лет, в которых вы не указали недвижимость в качестве основного места жительства. Переход от аренды к основному месту жительства может привести к «условному выбытию », что приведет к налогообложению прироста капитала. Однако вы можете отложить признание этой прибыли до фактической продажи дома.

Когда вы покидаете Канаду, происходит «условное отчуждение» капитальной собственности. Другими словами, если вы владели канадскими активами, стоимость которых выросла, вы заплатите налог с этих доходов, если и когда покинете страну. Это «условное отчуждение» также может применяться в случае смерти владельца собственности, не являющегося резидентом, или когда собственность передается от физического лица компании или родственнику физического лица, даже если деньги не были выплачены.

Ссуды под залог собственного капитала

Вы можете получить капитал от своей жилой недвижимости в Канаде с помощью обратной ипотечной или кредитной линии собственного капитала (HELOC).

оценочной стоимости дома. Нет возврата не требуется, и доходы не облагаются налогом. Средства могут быть инвестированы, процентные расходы могут быть списаны (если средства вложены в актив, приносящий доход), и домовладелец может проживать в доме сколько угодно долго. Кредит заканчивается, когда домовладелец умирает или продает дом, после чего он выплачивается за счет выручки от продажи.

HELOC — обычная ипотека, поскольку вы можете погасить любую сумму основного долга в любое время без штрафных санкций. Процентная ставка по кредитной линии, как правило, выше, чем ставки по ипотечным кредитам, но, как правило, ниже, чем необеспеченный долг.

Альтернативные инвестиции в недвижимость

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости ( фондовой бирже Торонто (S & P / TSX).

Как трасты, они должны распределять большую часть своего налогооблагаемого дохода среди акционеров. В 2007 году федеральное правительство Канады издало закон, согласно которому доходные трасты должны преобразовываться в обычные налоговые корпорации к 1 января 2011 года, но многие REITS были освобождены от этого закона. Новые правила траста требуют, чтобы REIT поддерживал 95% своего дохода от пассивных источников дохода (рента от недвижимости, проценты, прирост капитала от недвижимого имущества, дивиденды и роялти) и 75% своего дохода от части ренты и прироста капитала. предыдущего правила. Если REIT сохранит эту структуру, она останется в соответствии с предыдущим законодательством о трастовых налогах. Чтобы узнать больше об этом типе структуры дохода, прочтите «Основы налогообложения REIT».

Заключение

В общем, канадские законы довольно либеральны в отношении владения недвижимостью. Вам не нужно быть гражданином Канады или даже жить в стране, а налоги на имущество и процентные расходы не облагаются налогом. Однако, чтобы инвестировать с прибылью, вы должны знать о налоговых последствиях каждого этапа инвестирования, от владения недвижимостью и проживания или сдачи в аренду до ее последующей продажи.