Defeasance снижает комиссию за коммерческую недвижимость

Инвесторы вкоммерческую недвижимость, которыеотдаютпредпочтение заемному финансированию с фиксированной процентной ставкой,иногда вынуждены платитьштрафы за досрочное погашение при погашении долга до наступления срока погашения кредита .  Из различных вариантов досрочного погашения аннулирование обеспечивает наибольшую гибкость и потенциальную финансовую выгоду при повышении процентных ставок.

Что такое увольнение?

Аннулирование, как следует из названия, представляет собой метод снижения комиссионных, необходимых, когда заемщик решает досрочно погасить ссуду на коммерческую недвижимость с фиксированной процентной ставкой. Вместо того, чтобы платить кредитору наличными, вариант аннулирования позволяет заемщику обменять другой актив с текущим денежным потоком на первоначальное обеспечение по ссуде.

Новое обеспечение (обычно казначейские ценные бумаги) обычно гораздо менее рискованно, чем исходные активы коммерческой недвижимости. В этом сценарии положение кредитора намного лучше, поскольку он получает тот же денежный поток, а взамен получает гораздо лучшие инвестиции с поправкой на риск. Хотя выгода аннулирования кредита для кредитора очевидна, заемщики также могут получить значительную выгоду. Если процентные ставки по ссудам вырастут до уровня выше, чем по ипотеке, заемщики могут создать стоимость и положить деньги в свои карманы при предоплате. Поскольку аннулирование — это вариант, предлагаемый во время переговоров о ссуде на коммерческую недвижимость, заемщикам следует рассмотреть его, чтобы сохранить возможность создания стоимости за счет своего финансирования.

Обоснование отказа

Ссуды на коммерческую недвижимость с переменной процентной ставкой являются подходящим методом финансирования краткосрочных потребностей, таких как финансирование строительства или промежуточного финансирования, которое представляет собой ссуду капитала владельцам недвижимости на этапе сдачи в аренду; он погашается, когда собственность в конечном итоге приносит денежный поток.

Хотя процентный риск высок и нет предела финансовым убыткам, некоторые заемщики берут на себя долгосрочное финансирование с плавающей ставкой. Это часто случается, когда высока вероятность того, что недвижимость с денежным потоком будет продана до истечения срока ссуды.

Заемщики используют финансирование с плавающей ставкой по многим причинам. Одна из важных причин состоит в том, чтобы обойти штрафы за досрочное погашение, которые кредиторы требуют при досрочном погашении долга с фиксированной процентной ставкой. При финансировании с плавающей процентной ставкой кредиторы не несут риска реинвестирования, поскольку ставки по кредитам совпадают с рыночными. После погашения средства могут быть снова ссужены по тем же рыночным ставкам.

Риски для кредиторов

Финансирование с фиксированной ставкой может привести к финансовым потерям или снижению доходности кредитора, когда капитал погашается, а затем ссужается по более низким рыночным ставкам. Из-за потенциального риска реинвестирования кредиторы обычно требуют какого-либо штрафа за досрочное погашение от тех, кто берет взаймы по фиксированной ставке. Первоначально кредиторы требовали « поддержания доходности », в соответствии с которым заемщики выплачивали разницу ставок (между ставкой по ссуде и преобладающей рыночной ставкой) по предоплаченному капиталу за период, оставшийся до срока погашения ссуды. Потому что есть возможность и финансовые затраты, связанные с БЕРУЩИМИ новыми ипотечными активами, аннулирование было задумано как способ устранить риск реинвестирования и необходимость повторно кредитовать предоплаченный капитал.

Аннулирование позволяет заемщикам заменить обеспечение по своим займам активами, которые обеспечивают те же денежные потоки, что и первоначальный заем. Такой обмен активами позволяет кредиторам продолжать получать ожидаемую доходность в течение всего срока ссуды без необходимости искать новые возможности кредитования для замены предварительно оплаченного капитала. Как упоминалось ранее, обмен менее рискованного актива (казначейские облигации США вместо коммерческой недвижимости) снижает общий риск инвестиций кредитора. Это еще большая выгода для учреждений, которые секьюритизируют эти ипотечные кредиты. Увеличивая вероятность того, что инвесторы получат все оговоренные в контракте выплаты процентов и основной суммы, аннулирование значительно увеличивает стоимость ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, а также прибыль кредиторов.

Преимущества и проблемы для заемщиков

В отличие от поддержания доходности аннулирование предлагает заемщикам потенциал роста, когда рыночные ставки превышают процентную ставку по ссуде по контракту. Поддержание доходности называется штрафом, потому что заемщики подлежат определенному виду платежей независимо от того, в каком направлении движутся рыночные ставки. Обычно он структурирован как большее из расчета поддержания доходности или процента от предоплаченной суммы. Поскольку аннулирование требует покупки казначейских облигаций, изменение ставок напрямую влияет на стоимость этих активов и определяет, будет ли аннулирование расходами или непредвиденной прибылью при предоплате.

В большинстве случаев аннулирование включает покупку казначейских облигаций со сроком погашения, равным оставшемуся сроку ссуды, с купонными ставками, которые обеспечивают необходимый доход для компенсации оговоренных периодических выплат процентов и основной суммы. Эти облигации затем передаются доверительному фонду аннулирования, который передает периодические денежные потоки кредитору до погашения облигаций. В зависимости от разницы между ставками облигаций, необходимыми для погашения ссуд, и рыночными ставками, казначейские облигации будут торговаться с дисконтом или премией.

Когда ставки повышаются, казначейские облигации (или любые инвестиции с фиксированным доходом) теряют ценность и дешевеют.  Когда это происходит, заемщики могут приобрести необходимые облигации по цене меньше, чем требуется для досрочного погашения ссуды, что приводит к появлению дополнительных денежных средств в их карманах.В обратной ситуации, когда ставки падают, инвестиции с фиксированным доходом становятся дороже . Это требует от заемщика выплаты суммы, превышающей остаток по кредиту при предоплате. С другой стороны, расчет поддержания доходности приведет к получению точно такой же суммы дополнительного капитала, необходимого для погашения ссуды. При этом не принимаются во внимание какие-либо транзакционные издержки, которые могут возникнуть при покупке облигаций, необходимых для погашения ссуды. Эти затраты варьируются в зависимости от спреда спроса и предложения или силы спроса и предложения на облигации. С другой стороны, аннулирование выгодно, в то время как поддержание доходности по-прежнему требует уплаты некоторого штрафа.

Вариант аннулирования кредита предоставляет заемщикам с фиксированной процентной ставкой преимущества перед теми, кто выбирает поддержание доходности или долгосрочное финансирование с плавающей процентной ставкой. Это хорошее тактическое решение для заемщиков, которые чувствуют, что обладают навыками прогнозирования краткосрочной перспективе, но обеспокоены потенциальным увеличением обслуживания долга, если они решат использовать долг с переменной процентной ставкой.

Заемщики, использующие заем на уровне портфеля (один заем, обеспеченный несколькими коммерческими объектами недвижимости), обнаруживают, что кредиторы иногда требуют от заемщиков выплатить больший процент ссуды, чем вклад стоимости актива в портфель. Такая ситуация возникает, когда кредитор считает, что заемщик продает менее рискованный актив, чем остальные активы в портфеле. Поскольку портфель становится тем более рискованным, чем меньше менее рискованный актив, которым он владеет, кредиторы будут требовать сумму предоплаты, которая компенсирует им больший риск, эффективно сокращая оставшийся портфель и уменьшая доходность инвестора за счет заемных средств.

Поскольку аннулирование приводит к обмену менее рискованного актива, чем залог, заемщики могут сохранить тот же процент долга в портфеле после продажи актива. С согласия кредитора может быть возможно увеличить процент долга по оставшимся активам, когда аннулирование будет выполнено.

Еще одним преимуществом для заемщиков является то, что кредиторы обычно не требуют каких-либо платежей, будь то аванс или повышение ставок по ссуде, чтобы получить возможность аннулирования кредита. Если ставки повышаются, у заемщика появляется потенциал для создания стоимости; следовательно, вполне возможно, что кредиторы могут потребовать компенсацию за продажу опциона.

Суть

Заемщики должны знать свои варианты предоплаты, чтобы принимать правильные решения по управлению активами. Например, в периоды значительного повышения процентных ставок может быть предпочтительнее продать неоптимальный коммерческий актив из-за стоимости, создаваемой аннулированием ссуды. С другой стороны, может иметь смысл удерживать актив даже после оптимизации стоимости. Время, оставшееся до погашения кредита, напрямую влияет на стоимость досрочного погашения. При прочих равных, штрафы за предоплату со временем исчезают.

При обсуждении условий ссуды на коммерческую недвижимость заемщики должны запросить возможность аннулировать свои ссуды с фиксированной процентной ставкой, даже если они не намерены досрочно погашать обязательство до наступления срока погашения. Явное преимущество аннулирования по сравнению с другими вариантами досрочного погашения является значительным из-за его способности создавать событие, приносящее доход, при повышении рыночных процентных ставок. Вполне возможно, что в периоды повышения процентных ставок владельцы недвижимости, которые предпочитают финансирование с фиксированной процентной ставкой, могут производить прирост капитала по своим долговым обязательствам, который может более чем компенсировать снижение стоимости недвижимости. Инвесторы, которые используют финансовый рычаг для покупки недвижимости с целью ее фиксации, а затем продажи, должны рассмотреть финансирование с фиксированной ставкой с возможностью аннулирования в качестве привлекательной альтернативы краткосрочному финансированию с переменной ставкой.